Simulador de financiamento imobiliário e de veículos: simule pela Tabela Price ou SAC e veja parcela, CET e a evolução completa do saldo devedor.
Simulador de financiamento imobiliário e de veículos: simule pela Tabela Price ou SAC e veja parcela, CET e a evolução completa do saldo devedor.
Base legal: Res. CMN 3.517/2007 | Circular BCB 2.905/1999
Atualizado em: 01/01/2026
Esta página funciona como simulador de financiamento: informe o valor do bem, a entrada, a taxa de juros e o prazo, e a simulação devolve a parcela, o total de juros, o CET e a evolução mês a mês do saldo devedor. Serve tanto para simulação de financiamento imobiliário (crédito imobiliário) quanto de veículos.
O financiamento é o crédito usado para aquisição de bens de maior valor — imóveis, veículos, equipamentos. Nossa calculadora simula o financiamento pelo sistema Price ou SAC, mostrando o total pago, juros e a evolução mês a mês.
Os dois sistemas de amortização aceitos no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) têm impactos muito diferentes no bolso:
| Sistema Price | Sistema SAC | |
|---|---|---|
| Parcelas | Fixas do início ao fim | Decrescentes (mais caras no início) |
| Composição | Mais juros no início | Amortização constante |
| Total pago | Maior | Menor |
| Aprovação | Mais fácil (parcela menor no início) | Mais difícil (parcela inicial maior) |
| Mais indicado | Renda crescente futura | Renda estável ou queda esperada |
Exemplo prático: Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000, financiando R$ 320.000 a 9,5% a.a. (0,758% a.m.) por 360 meses:
| Price | SAC | |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 2.688 | R$ 3.306 |
| 360ª parcela | R$ 2.688 | R$ 893 |
| Total pago | R$ 968.085 | R$ 800.578 |
| Juros pagos | R$ 648.085 | R$ 480.578 |
A diferença é de R$ 167.507 — o SAC pode economizar mais de 20% no total pago.
Simulações a 0,95% ao mês em 360 meses (30 anos), taxa dentro da faixa praticada em 2026 no crédito imobiliário. No SAC a parcela cai todo mês, por isso aparecem a primeira e a última:
| Valor financiado | Price (parcela fixa) | SAC 1ª parcela | SAC última parcela | Total pago (Price) | Total pago (SAC) |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 100.000,00 | R$ 982,67 | R$ 1.227,78 | R$ 280,41 | R$ 353.761,20 | R$ 271.474,44 |
| R$ 150.000,00 | R$ 1.474,00 | R$ 1.841,67 | R$ 420,62 | R$ 530.640,00 | R$ 407.211,65 |
| R$ 200.000,00 | R$ 1.965,34 | R$ 2.455,56 | R$ 560,82 | R$ 707.522,40 | R$ 542.948,87 |
| R$ 300.000,00 | R$ 2.948,01 | R$ 3.683,33 | R$ 841,26 | R$ 1.061.283,60 | R$ 814.425,81 |
| R$ 400.000,00 | R$ 3.930,67 | R$ 4.911,11 | R$ 1.121,67 | R$ 1.415.041,20 | R$ 1.085.900,27 |
| R$ 500.000,00 | R$ 4.913,34 | R$ 6.138,89 | R$ 1.402,08 | R$ 1.768.802,40 | R$ 1.357.374,73 |
O número que costuma surpreender está nas duas últimas colunas: em 30 anos, o SAC custa cerca de R$ 165 mil a menos num financiamento de R$ 200 mil — em troca de uma primeira parcela R$ 490 mais alta.
Esticar o prazo derruba pouco a parcela e encarece muito o total:
| Prazo | Price (parcela) | Price (total pago) | SAC 1ª parcela | SAC (total pago) |
|---|---|---|---|---|
| 10 anos | R$ 2.800,48 | R$ 336.057,60 | R$ 3.566,67 | R$ 314.950,18 |
| 15 anos | R$ 2.323,68 | R$ 418.262,40 | R$ 3.011,11 | R$ 371.949,96 |
| 20 anos | R$ 2.119,10 | R$ 508.584,00 | R$ 2.733,33 | R$ 428.950,09 |
| 25 anos | R$ 2.018,33 | R$ 605.499,00 | R$ 2.566,67 | R$ 485.949,59 |
| 30 anos | R$ 1.965,34 | R$ 707.522,40 | R$ 2.455,56 | R$ 542.948,87 |
| 35 anos | R$ 1.936,51 | R$ 813.334,20 | R$ 2.376,19 | R$ 599.950,20 |
De 30 para 35 anos a parcela cai R$ 29 e o total pago sobe R$ 105 mil.
Bruno e Letícia financiam R$ 200.000 em 30 anos pela Price. Pagam R$ 1.965,34 fixos por mês e R$ 707.522,40 ao fim — R$ 507 mil só de juros.
Os mesmos R$ 200.000 pelo SAC. Começam pagando R$ 2.455,56, terminam em R$ 560,82 e desembolsam R$ 542.948,87 no total. Vale quando a renda comporta a primeira parcela: são R$ 164.573,53 economizados.
Marcos financia R$ 300.000 e usa o FGTS na entrada. Cada R$ 50 mil de FGTS abatidos derrubam a parcela Price em cerca de R$ 491 e o total pago em quase R$ 177 mil.
As taxas variam conforme o banco, o programa e o indexador:
| Modalidade | Taxa referência | Observações |
|---|---|---|
| SFH (SBPE) | 9–12% a.a. | Imóveis até R$ 1,5 milhão |
| SFI (mercado livre) | 10–14% a.a. | Sem limite de valor |
| MCMV (Minha Casa) | 4–8,16% a.a. | Renda familiar até R$ 8.000 |
| Poupança CAIXA (Poupança+) | 8,99%+ | Indexado à poupança |
O saldo de FGTS pode ser usado para:
Condições para usar o FGTS:
CDC (Crédito Direto ao Consumidor):
Leasing:
| Financiamento | Consórcio | |
|---|---|---|
| Acesso imediato ao bem | Sim | Só após sorteio ou lance |
| Juros | Sim (alto custo total) | Não (apenas taxa de administração) |
| Custo total | Maior | Menor |
| Flexibilidade | Menor | Maior (carta de crédito) |
| Indicado para | Necessidade imediata | Planejamento de médio/longo prazo |
A portabilidade permite migrar o financiamento imobiliário para outra instituição com taxa menor. O banco receptor paga a dívida ao banco original e emite novo contrato com o mesmo saldo devedor e prazo.
Vale a pena quando:
Calculando a economia: Simule o mesmo saldo devedor e prazo restante com a nova taxa e compare com as parcelas atuais.
Qual o máximo de renda comprometida em um financiamento?
Os bancos geralmente aprovam financiamentos onde a parcela não ultrapasse 30% da renda bruta familiar. O Banco Central permite que bancos avaliem individualmente, mas o limite prudencial é esse. O Minha Casa Minha Vida tem regras mais flexíveis para renda baixa.
Posso financiar mais de um imóvel pelo SFH?
Sim, mas o uso do FGTS e as taxas subsidiadas do SFH são permitidos apenas para o imóvel destinado à moradia própria. O segundo imóvel seria pelo SFI, com taxas de mercado.
Como funciona o seguro obrigatório no financiamento imobiliário?
Todo financiamento pelo SFH inclui obrigatoriamente dois seguros:
O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?
Após 3 parcelas consecutivas em atraso, o banco pode executar a alienação fiduciária — o imóvel vai a leilão extrajudicial. O comprador perde o imóvel e o valor pago pode ser recuperado apenas se o leilão render mais que a dívida. A Lei 9.514/1997 não exige processo judicial, tornando a execução rápida (3–6 meses).
O que é ITBI e quando é pago?
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago ao município no momento da transferência do imóvel. A alíquota varia por cidade — em São Paulo é 3% sobre o maior valor entre o declarado e o avaliado pelo município. É pago na hora do registro em cartório.
Este simulador de financiamento serve para crédito imobiliário?
Sim. A simulação de financiamento imobiliário usa a mesma matemática do financiamento de veículos — muda a taxa, o prazo e o sistema de amortização. Para imóveis, o mais comum é a Tabela SAC (parcela decrescente); para veículos, a Tabela Price (parcela fixa). O simulador calcula os dois e mostra o CET de cada um.