Simule financiamentos imobiliários e de veículos pela Tabela Price ou SAC. Evolução completa do saldo devedor.
Simule financiamentos imobiliários e de veículos pela Tabela Price ou SAC. Evolução completa do saldo devedor.
Base legal: Res. CMN 3.517/2007 | Circular BCB 2.905/1999
Atualizado em: 01/01/2026
O financiamento é o crédito usado para aquisição de bens de maior valor — imóveis, veículos, equipamentos. Nossa calculadora simula o financiamento pelo sistema Price ou SAC, mostrando o total pago, juros e a evolução mês a mês.
Os dois sistemas de amortização aceitos no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) têm impactos muito diferentes no bolso:
| Sistema Price | Sistema SAC | |
|---|---|---|
| Parcelas | Fixas do início ao fim | Decrescentes (mais caras no início) |
| Composição | Mais juros no início | Amortização constante |
| Total pago | Maior | Menor |
| Aprovação | Mais fácil (parcela menor no início) | Mais difícil (parcela inicial maior) |
| Mais indicado | Renda crescente futura | Renda estável ou queda esperada |
Exemplo prático: Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000, financiando R$ 320.000 a 9,5% a.a. (0,758% a.m.) por 360 meses:
| Price | SAC | |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 2.688 | R$ 3.306 |
| 360ª parcela | R$ 2.688 | R$ 893 |
| Total pago | R$ 968.085 | R$ 800.578 |
| Juros pagos | R$ 648.085 | R$ 480.578 |
A diferença é de R$ 167.507 — o SAC pode economizar mais de 20% no total pago.
As taxas variam conforme o banco, o programa e o indexador:
| Modalidade | Taxa referência | Observações |
|---|---|---|
| SFH (SBPE) | 9–12% a.a. | Imóveis até R$ 1,5 milhão |
| SFI (mercado livre) | 10–14% a.a. | Sem limite de valor |
| MCMV (Minha Casa) | 4–8,16% a.a. | Renda familiar até R$ 8.000 |
| Poupança CAIXA (Poupança+) | 8,99%+ | Indexado à poupança |
O saldo de FGTS pode ser usado para:
Condições para usar o FGTS:
CDC (Crédito Direto ao Consumidor):
Leasing:
| Financiamento | Consórcio | |
|---|---|---|
| Acesso imediato ao bem | Sim | Só após sorteio ou lance |
| Juros | Sim (alto custo total) | Não (apenas taxa de administração) |
| Custo total | Maior | Menor |
| Flexibilidade | Menor | Maior (carta de crédito) |
| Indicado para | Necessidade imediata | Planejamento de médio/longo prazo |
A portabilidade permite migrar o financiamento imobiliário para outra instituição com taxa menor. O banco receptor paga a dívida ao banco original e emite novo contrato com o mesmo saldo devedor e prazo.
Vale a pena quando:
Calculando a economia: Simule o mesmo saldo devedor e prazo restante com a nova taxa e compare com as parcelas atuais.
Qual o máximo de renda comprometida em um financiamento?
Os bancos geralmente aprovam financiamentos onde a parcela não ultrapasse 30% da renda bruta familiar. O Banco Central permite que bancos avaliem individualmente, mas o limite prudencial é esse. O Minha Casa Minha Vida tem regras mais flexíveis para renda baixa.
Posso financiar mais de um imóvel pelo SFH?
Sim, mas o uso do FGTS e as taxas subsidiadas do SFH são permitidos apenas para o imóvel destinado à moradia própria. O segundo imóvel seria pelo SFI, com taxas de mercado.
Como funciona o seguro obrigatório no financiamento imobiliário?
Todo financiamento pelo SFH inclui obrigatoriamente dois seguros:
O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?
Após 3 parcelas consecutivas em atraso, o banco pode executar a alienação fiduciária — o imóvel vai a leilão extrajudicial. O comprador perde o imóvel e o valor pago pode ser recuperado apenas se o leilão render mais que a dívida. A Lei 9.514/1997 não exige processo judicial, tornando a execução rápida (3–6 meses).
O que é ITBI e quando é pago?
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago ao município no momento da transferência do imóvel. A alíquota varia por cidade — em São Paulo é 3% sobre o maior valor entre o declarado e o avaliado pelo município. É pago na hora do registro em cartório.